เทคนิคการจัดการภาษีเงินได้จากการให้เช่าให้ถูกต้อง

วันนี้จะอธิบายเกี่ยวกับภาษีเงินได้จากการให้เช่า ทั้งในกรณีที่เป็นบุคคลธรรมดา และนิติบุคคลครับผม ได้วางแผนภาษีกันถูก

บุคคลธรรมดา

บุคคลธรรมดาที่มีเงินได้ในรูปค่าเช่า ถือเป็นเงินได้ประเภท 40(5) สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 2 แบบ คือ หักตามจริงตามความจำเป็น และหักแบบเหมา โดยมี % การหัก ดังนี้

• บ้าน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น หักได้ 30%
• ที่ดินที่ใช้ในการเกษตรกรรม หักได้ 20%
• ที่ดินที่ไม่ได้ใช้ในการเกษตรกรรม หักได้ 10%
• ยานพาหนะ หักได้ 30%
• ทรัพย์สินอย่างอื่น หักได้ 10%

ในที่นี้ จะอธิบายเฉพาะกรณีหักเหมา
ยกตัวอย่าง ุหากเราให้นิติบุคคลเป็นผู้เช่าสิ่งปลูกสร้าง จะเป็นบริษัทก็ดี จะเป็น หจก.ก็ดี เมื่อเขาจ่ายค่าเช่าให้แก่เรา ทุกเดือนที่เขาจ่ายเขามีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย 5% (หากผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา เขาไม่มีสิทธิและหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายนะครับ)

สมมุติต่อว่า ในรอบปีที่ผ่านมา บริษัทจ่ายค่าเช่าให้เรามา 10 เดือนๆละ 20,000 (สัญญาเริ่มเดือนมีนาคม) ทุกเดือนที่เขาจ่ายค่าเช่า เขาจะหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้ 5% หรือเท่ากับ 1,000 บาท ก็คือเขาจะจ่ายเงินให้เรา 19,000 พร้อมกับใบหักภาษี ณ ที่จ่ายอีก 1 ใบ ภายในใบหักภาษี ณ ที่จ่าย จะระบุจำนวนเงินที่จ่ายคือ 20,000 บาท และภาษีที่ถูกหัก คือ 1,000 บาท พร้อมลงวันเดือนปีที่จ่าย

สิ่งที่คนส่วนใหญ่เข้าใจผิด ก็คือ คิดว่าผู้เช่าหักภาษี ณ ที่จ่ายไปแล้ว เราในฐานะผู้มีเงินได้ ไม่ต้องแสดงรายได้ค่าเช่านี้อีก ซึ่งเป็นความเข้าใจที่ผิด และที่ผิดกันมากๆ ก็คือ กรณีผู้เช่าบอกว่า เดี๋ยวออกค่าภาษีให้ ยิ่งทำให้ผู้มีเงินได้ เข้าใจผิดกันไปใหญ่ ยกจากตัวอย่างนี้ หากผู้เช่าบอกจะออกภาษีให้ โดยเขาจ่ายเงินให้เรา 20,000 เขาจะลงรายการในใบหักภาษีว่า จ่ายให้เรา 21,052.63 บาท/เดือน และหักภาษีไว้ 1,052.63 คนส่วนใหญ่มักจะคิดว่า ภาระทางภาษีจบแล้ว ไม่มีแล้ว ซึ่งผิดถนัด

มาต่อกันดีกว่า พอปีถัดมา เราจะต้องยื่นแบบภาษี สมมุติว่า ฐานภาษีของเราอยู่ระดับ 20% แล้ว มีเงินได้อะไร ก็เอามาต่อยอดจากตรงนี้ เรารับค่าเช่ามา 10 เดือน ตั้งแต่มีนา - ธันวา ก็เท่ากับเรามีรายได้ในรอบปีภาษีนั้น = 200,000 บาท เงินได้ค่าเช่าสิ่งปลูกสร้าง หักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 30% = 60,000 ดังนั้นเราจึงบันทึกเงินได้จากค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่าย = 140,000

ฐานภาษี 20% เท่ากับเราต้องเสียภาษีจากรายได้ค่าเช่า 28,000 แต่เนื่องจาก เราได้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้แล้ว 1,000 x 10 เดือน = 10,000 เราจึงต้องจ่ายเพิ่มอีก 18,000

ในกรณีที่ผู้เช่าบอกว่าเป็นผู้ออกภาษีหัก ณ ที่จายให้ ตามข้อความด้านบน ก็ต้องเอา 21,052.63 มาคิดเป็นรายได้ก่อน ไม่ใช่เอา 20,000 มาคิด ก็จะมีรายได้ 210,526.30 หักค่าใช้จ่าย 30% ก็จะเหลือเงินได้ = 147,368.41 ต้องเสียภาษี 20% = 29,473.68 แต่มีภาษีถูกหัก ณ ที่จ่ายไปแล้ว 10,526.30 ก็เท่ากับจะต้องจ่ายภาษีเพิ่มขึ้นอีก 18,947.38

เข้าใจกันมากขึ้นแล้วนะครับ สำหรับภาษีจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์
แต่หากเรามีการแยกสัญญาเช่า เป็นการเช่าสิ่งปลูกสร้าง กับเช่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าใช้จ่ายหักเหมาได้ไม่เท่ากันนะครับ เช่าเฟอร์ หักได้แค่ 10% นะครับ คุณจะเสียภาษีเงินได้เยอะขึ้นนะ ถ้าทำสัญญาแยกการเช่า
และสุดท้าย หากเราต้องการได้รับค่าเช่าสุทธิหลังหักภาษีที่ 20,000 บาท มีวิธีคิดอย่างไร เดี๋ยวพรุ่งนี้ มาดูกัน

การปล่อยเช่าให้กับนิติบุคคล

มาต่อเรื่องเมื่อวานกันอีกนิด ปิดท้ายเรื่องการปล่อยเช่าให้กับนิติบุคคล
โจทย์มีอยู่ว่า เราต้องการค่าเช่าสุทธิหลังเสียภาษี 20,000 บาท โดยเรามีฐานภาษีอยู่ที่ 20% หากเราปล่อยเช่าให้กับนิติบุคคลที่ 20,000 บาท เราจะต้องเสียภาษี = 20,000 หักค่าใช้จ่าย 30% แล้วคิดภาษี 20% จากรายได้หลังหักค่าใช้จ่าย

ดังนั้น 20,000 หัก 30% ก็จะเหลือ 14,000 เอา 14,000 คูณ 20% = 2,800 เท่ากับเราเหลือค่าเช่าสุทธิ = 17,200 นั่นคือเราจ่ายภาษีไปสุทธิ 14% จากรายได้ (14% = 14/100 = 0.14)
เวลาเราต้องการหาตัวเลขค่าเช่าที่เมื่อหักภาษีแล้ว เราจะได้ค่าเช่าสุทธิตามที่เราต้องการ ก็คำนวณโดยเอา 1 มาลบ 0.14 แล้วเอาไปหารค่าเช่าที่เราต้องการ
1.0-0.14 = 0.86
20,000/0.86 = 23,255.81
23,255.81 คือ ตัวเลขค่าเช่าที่เราต้องคิดกับผู้เช่า

พิสูจน์ 23,255.81 หักค่าใช้จ่าย 30% จะเหลือ 16,279.07 เสียภาษี 20% จากยอด 16,xxx = 3,255.81
เพราะฉะนั้น เราจะได้เค่าเช่าสุทธิ = 23,355.81-3,255.81 = 20,000 พอดี
แต่ตอนที่ผู้เช่าจ่ายค่าเช่า เค้าจะจ่ายเราที่ 23,255.81 หัก ณ ที่จ่าย 5% เราจะต้องกันเงินไว้เองอีก 9% ไว้จ่ายภาษีด้วยนะครับ
หลายท่านอาจงง เอางี้นะ ผมจะให้ตัวเลขไว้เอาไปหารค่าเช่าที่ท่านต้องการตามฐานภาษีดังนี้

• ฐาน 5% ใช้ตัวเลข 0.965
• ฐาน 10% ใช้ตัวเลข 0.93
• ฐาน 15% ใช้ตัวเลข 0.895
• ฐาน 20% ใช้ตัวเลข 0.86
• ฐาน 25% ใช้ตัวเลข 0.825
• ฐานสูงกว่านี้ ผมว่า ใช้นอมินีเถอะ

หลัวว่าจะได้ความรู้ไปวางแผนภาษีได้ถูกต้องนะครับผม

www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=1675742076020179&id=1437709549823434
www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=1676085005985886&id=1437709549823434