วันจันทร์ที่ 14 มีนาคม พ.ศ. 2559

ฝากขาย ขายฝาก และการจำนอง ต่างกันอย่างไร

ฝากขาย กับ ขายฝาก และการจำนอง มันคนละเรื่องกันเลยนะ บทความนี้จะบอกถึงความแตกต่างของสามคำนี้ครับ

1.ฝากขาย


ฝากขาย คือ การเอาของไปฝากคนที่รู้จักหรือไม่รู้จักขายให้ เมื่อขายได้ก็แบ่งปันรายได้หรือผลกำไรกัน

2.ขายฝาก


ขายฝาก คือ การกู้ยืมเงินชนิดหนึ่ง มีกฏหมายรองรับ โดยมีการเอาทรัพย์สินมาขาย(ค้ำประกัน) ส่วนใหญ่นิยมใช้อสังหาริมทรัพย์ (จริงๆตามกฏหมาย สังหาริมทรัพย์ก็ใช้ได้ แต่ไม่ค่อยมีใครทำ มักทำในรูปแบบจำนำ ซึ่งไม่แตกต่างกัน) โดยผู้ขายฝาก(ผู้กู้) นำทรัพย์สินมาขายฝากไว้ให้กับผู้รับขายฝาก(ผู้ให้กู้) หากเป็นอสังหาริมทรัพย์ ต้องไปทำนิติกรรมขายฝากที่ สนง.ที่ดิน ไม่ใช่ทำกันเองที่บ้าน จึงจะถูกต้องตามกฏหมาย

3.จำนอง


เรื่องขายฝาก กับ จำนอง โดยใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นตัวกลาง มีความคล้ายคลึงกันในเรื่องเป็นการกู้ยืมเงิน แต่ก็มีจุดต่างที่สำคัญมากอยู่จุดนึง นั่นคือ เรื่องกรรมสิทธิ์ในทรัพย์
หลายท่านคงรู้จักการจำนองแล้ว ซึ่งก็คือการที่เรากู้เงินซื้อบ้านหรือซื้อคอนโดกับแบงก์น่ะแหละ เรานำบ้านนำคอนโดไปเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้ และผ่อนจ่ายค่างวดกับแบงก์เป็นงวดๆไป ระยะเวลาในการผ่อนยาวๆ 10 ปี 20 ปี 30 ปี ก็ว่ากันไป แต่ประเด็นสำคัญ คือ กรรมสิทธิ์ยังเป็นของผู้กู้ ผู้ให้กู้ หรือ ธนาคารเป็นเพียงผู้รับจำนอง ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่จำนอง เมื่อผู้กู้ผิดสัญญา ผู้ให้กู้ในฐานะเจ้าหนี้ ต้องติดตามทวงถามหนี้กับลูกหนี้ จนถ้าทวงไม่ไหว ก็จะดำเนินการฟ้องร้องต่อศาล เพื่อขอยึดทรัพย์นำไปขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ ผ่านกระบวนการของกรมบังคับคดี หากขายทอดตลาดแล้วยังไม่พอ ก็จะตามกับลูกหนี้ต่อไป หากพอและมีเงินเหลือหลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว ก็จะคืนให้กับลูกหนี้ และเครดิตลูกหนี้ก็จะเน่า
ส่วนการขายฝาก ประเด็นสำคัญคือ กรรมสิทธิ์ได้ถูกเปลี่ยน ณ วันจดทะเบียนขายฝากเป็นที่เรียบร้อย แต่ยังให้สิทธิ์ผู้ขายฝาก(ผู้กู้) เมื่อถึงกำหนดไถ่ถอน(ปกติระยะเวลาจะสั้นมาก แค่ 1 ปี แม้กฏหมายจะให้ทำได้ถึง 10 ปี) นำเงินมาชำระหนี้ กรรมสิทธิ์ก็จะกลับมาเป็นของผู้ขายฝาก แต่หากถึงกำหนดไถ่ถอน ผู้ขายฝาก ไม่มาไถ่ถอน ก็จะหมดสิทธิ์ซื้อคืนในราคาไถ่ถอนอีก กรรมสิทธิ์ถูกเปลี่ยนมือโดยไม่มีสิทธิกลับไปเป็นของผู้ขายฝากอีก โดยผู้รับขายฝาก (ผู้ให้กู้) ไม่ต้องไปดำเนินการฟ้องร้องยึดทรัพย์ขายทอดตลาดอะไรอีก

นี่คือข้อแตกต่างสำคัญ
ที่อยากจะพูดถึงจริงๆคือ ถ้าจำเป็นเดือดร้อนต้องใช้เงินจริงๆ ผมยังมองว่าการขายทรัพย์ออกไปในราคาต่ำกว่าราคาตลาดสัก 20% ยังดีกว่าการขายฝากแน่นอน เพราะขายฝาก ต้องขายในราคาต่ำประมาณ 60% ของราคาตลาด แถมโดนค่าภาษี โดนค่าธรรมเนียมเข้าไป โดนหักดอกล่วงหน้าอีก ก็เหลือเงินกลับไปแถวๆ 50% ของราคาตลาด ไหนจะต้องจ่ายดอกเบี้ยรายเดือนอีก ต่างหาก สู้ขายเร็วๆ แล้วฟื้นตัวเมื่อไหร่ ค่อยไปหาซื้อทรัพย์ที่ชอบไม่ดีกว่าหรือ?

https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=1674236012837452&id=1437709549823434
https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=1674454036148983&id=1437709549823434

วันจันทร์ที่ 7 มีนาคม พ.ศ. 2559

เทคนิคการจัดการภาษีเงินได้จากการให้เช่าให้ถูกต้อง

วันนี้จะอธิบายเกี่ยวกับภาษีเงินได้จากการให้เช่า ทั้งในกรณีที่เป็นบุคคลธรรมดา และนิติบุคคลครับผม ได้วางแผนภาษีกันถูก

บุคคลธรรมดา


บุคคลธรรมดาที่มีเงินได้ในรูปค่าเช่า ถือเป็นเงินได้ประเภท 40(5) สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 2 แบบ คือ หักตามจริงตามความจำเป็น และหักแบบเหมา โดยมี % การหัก ดังนี้

  • บ้าน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น หักได้ 30%
  • ที่ดินที่ใช้ในการเกษตรกรรม หักได้ 20%
  • ที่ดินที่ไม่ได้ใช้ในการเกษตรกรรม หักได้ 10%
  • ยานพาหนะ หักได้ 30%
  • ทรัพย์สินอย่างอื่น หักได้ 10%

ในที่นี้ จะอธิบายเฉพาะกรณีหักเหมา
ยกตัวอย่าง ุหากเราให้นิติบุคคลเป็นผู้เช่าสิ่งปลูกสร้าง จะเป็นบริษัทก็ดี จะเป็น หจก.ก็ดี เมื่อเขาจ่ายค่าเช่าให้แก่เรา ทุกเดือนที่เขาจ่ายเขามีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย 5% (หากผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา เขาไม่มีสิทธิและหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายนะครับ)

สมมุติต่อว่า ในรอบปีที่ผ่านมา บริษัทจ่ายค่าเช่าให้เรามา 10 เดือนๆละ 20,000 (สัญญาเริ่มเดือนมีนาคม) ทุกเดือนที่เขาจ่ายค่าเช่า เขาจะหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้ 5% หรือเท่ากับ 1,000 บาท ก็คือเขาจะจ่ายเงินให้เรา 19,000 พร้อมกับใบหักภาษี ณ ที่จ่ายอีก 1 ใบ ภายในใบหักภาษี ณ ที่จ่าย จะระบุจำนวนเงินที่จ่ายคือ 20,000 บาท และภาษีที่ถูกหัก คือ 1,000 บาท พร้อมลงวันเดือนปีที่จ่าย

สิ่งที่คนส่วนใหญ่เข้าใจผิด ก็คือ คิดว่าผู้เช่าหักภาษี ณ ที่จ่ายไปแล้ว เราในฐานะผู้มีเงินได้ ไม่ต้องแสดงรายได้ค่าเช่านี้อีก ซึ่งเป็นความเข้าใจที่ผิด และที่ผิดกันมากๆ ก็คือ กรณีผู้เช่าบอกว่า เดี๋ยวออกค่าภาษีให้ ยิ่งทำให้ผู้มีเงินได้ เข้าใจผิดกันไปใหญ่ ยกจากตัวอย่างนี้ หากผู้เช่าบอกจะออกภาษีให้ โดยเขาจ่ายเงินให้เรา 20,000 เขาจะลงรายการในใบหักภาษีว่า จ่ายให้เรา 21,052.63 บาท/เดือน และหักภาษีไว้ 1,052.63 คนส่วนใหญ่มักจะคิดว่า ภาระทางภาษีจบแล้ว ไม่มีแล้ว ซึ่งผิดถนัด

มาต่อกันดีกว่า พอปีถัดมา เราจะต้องยื่นแบบภาษี สมมุติว่า ฐานภาษีของเราอยู่ระดับ 20% แล้ว มีเงินได้อะไร ก็เอามาต่อยอดจากตรงนี้ เรารับค่าเช่ามา 10 เดือน ตั้งแต่มีนา - ธันวา ก็เท่ากับเรามีรายได้ในรอบปีภาษีนั้น = 200,000 บาท เงินได้ค่าเช่าสิ่งปลูกสร้าง หักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 30% = 60,000 ดังนั้นเราจึงบันทึกเงินได้จากค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่าย = 140,000

ฐานภาษี 20% เท่ากับเราต้องเสียภาษีจากรายได้ค่าเช่า 28,000 แต่เนื่องจาก เราได้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้แล้ว 1,000 x 10 เดือน = 10,000 เราจึงต้องจ่ายเพิ่มอีก 18,000

ในกรณีที่ผู้เช่าบอกว่าเป็นผู้ออกภาษีหัก ณ ที่จายให้ ตามข้อความด้านบน ก็ต้องเอา 21,052.63 มาคิดเป็นรายได้ก่อน ไม่ใช่เอา 20,000 มาคิด ก็จะมีรายได้ 210,526.30 หักค่าใช้จ่าย 30% ก็จะเหลือเงินได้ = 147,368.41 ต้องเสียภาษี 20% = 29,473.68 แต่มีภาษีถูกหัก ณ ที่จ่ายไปแล้ว 10,526.30 ก็เท่ากับจะต้องจ่ายภาษีเพิ่มขึ้นอีก 18,947.38

เข้าใจกันมากขึ้นแล้วนะครับ สำหรับภาษีจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์
แต่หากเรามีการแยกสัญญาเช่า เป็นการเช่าสิ่งปลูกสร้าง กับเช่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าใช้จ่ายหักเหมาได้ไม่เท่ากันนะครับ เช่าเฟอร์ หักได้แค่ 10% นะครับ คุณจะเสียภาษีเงินได้เยอะขึ้นนะ ถ้าทำสัญญาแยกการเช่า
และสุดท้าย หากเราต้องการได้รับค่าเช่าสุทธิหลังหักภาษีที่ 20,000 บาท มีวิธีคิดอย่างไร เดี๋ยวพรุ่งนี้ มาดูกัน

การปล่อยเช่าให้กับนิติบุคคล


มาต่อเรื่องเมื่อวานกันอีกนิด ปิดท้ายเรื่องการปล่อยเช่าให้กับนิติบุคคล
โจทย์มีอยู่ว่า เราต้องการค่าเช่าสุทธิหลังเสียภาษี 20,000 บาท โดยเรามีฐานภาษีอยู่ที่ 20% หากเราปล่อยเช่าให้กับนิติบุคคลที่ 20,000 บาท เราจะต้องเสียภาษี = 20,000 หักค่าใช้จ่าย 30% แล้วคิดภาษี 20% จากรายได้หลังหักค่าใช้จ่าย

ดังนั้น 20,000 หัก 30% ก็จะเหลือ 14,000 เอา 14,000 คูณ 20% = 2,800 เท่ากับเราเหลือค่าเช่าสุทธิ = 17,200 นั่นคือเราจ่ายภาษีไปสุทธิ 14% จากรายได้ (14% = 14/100 = 0.14)
เวลาเราต้องการหาตัวเลขค่าเช่าที่เมื่อหักภาษีแล้ว เราจะได้ค่าเช่าสุทธิตามที่เราต้องการ ก็คำนวณโดยเอา 1 มาลบ 0.14 แล้วเอาไปหารค่าเช่าที่เราต้องการ
1.0-0.14 = 0.86
20,000/0.86 = 23,255.81
23,255.81 คือ ตัวเลขค่าเช่าที่เราต้องคิดกับผู้เช่า

พิสูจน์ 23,255.81 หักค่าใช้จ่าย 30% จะเหลือ 16,279.07 เสียภาษี 20% จากยอด 16,xxx = 3,255.81
เพราะฉะนั้น เราจะได้เค่าเช่าสุทธิ = 23,355.81-3,255.81 = 20,000 พอดี
แต่ตอนที่ผู้เช่าจ่ายค่าเช่า เค้าจะจ่ายเราที่ 23,255.81 หัก ณ ที่จ่าย 5% เราจะต้องกันเงินไว้เองอีก 9% ไว้จ่ายภาษีด้วยนะครับ
หลายท่านอาจงง เอางี้นะ ผมจะให้ตัวเลขไว้เอาไปหารค่าเช่าที่ท่านต้องการตามฐานภาษีดังนี้


  • ฐาน 5% ใช้ตัวเลข 0.965
  • ฐาน 10% ใช้ตัวเลข 0.93
  • ฐาน 15% ใช้ตัวเลข 0.895
  • ฐาน 20% ใช้ตัวเลข 0.86
  • ฐาน 25% ใช้ตัวเลข 0.825
  • ฐานสูงกว่านี้ ผมว่า ใช้นอมินีเถอะ


หลัวว่าจะได้ความรู้ไปวางแผนภาษีได้ถูกต้องนะครับผม

www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=1675742076020179&id=1437709549823434
www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=1676085005985886&id=1437709549823434

วันอังคารที่ 1 มีนาคม พ.ศ. 2559

สรุป Business Model Canvas ใน 3 รูป

Business Model Canvas เป็นกรอบแนวคิดในการออกแบบโมเดลธุรกิจที่ดูดีในยุคปัจจุบัน ธุรกิจแทบไม่ต้องผลิตสินค้าอะไรกันแล้ว เหลือแค่นำเสนอสินค้าและบริการอะไรให้โดนใจลูกค้าเท่านั้นเอง

สำรับภาพประกอบ ทำโดยคุณน้ำเจ้าของเว้บ Businessmodelrecipe แปลจากภาษาอังกฤษเป็นภาษาไทยได้ยอดมาก ใครสนใจเรียนกะเขาก็เข้าตามเว็บเลย

1.ออกแบบคุณค่าที่ส่งมอบให้ลูกค้า Value proposition


ธุรกิจส่วนใหญ่ตกม้าตายตรงนี้นี่เอง ผลิตสินค้าที่ตัวเองต้องการแต่ไม่ตรงกับความต้องการของลูกค้า การออกแบบ business model เราต้องลองมองในสองมุม

มุมมองลูกค้า


  • กลุ่มเป้าหมายมีงานที่ต้องทำอะไรบ้าง 
  • พึงพอใจอะไร
  • มีปัญหาอะไรกับชีวิตบ้าง

มุมมองเจ้าของ

  • สินค้าเราคืออะไร
  • สร้างความพึงพอใจอะไรให้ลูกค้าเพิ่มข
  • และแก้ปัญหาอะไร
ออกแบบความต้องการลูกค้าดี มีชัยไปกว่าครึ่ง ทำตลาดก็ง่าย


2.ออกแบบ Business Model Canvas


ถ้าข้อ 1 ชัดจะออกแบบข้อสองง่ายละ คือ ทำอะไร ให้ใคร อย่างไร

อะไร



  • คุณค่าที่ส่งมอบ

ใคร

  • กลุ่มลูกค้า
  • ช่องทาง
  • การสร้างความสัมพันธ์

อย่างไร

  • กิจกรรมหลัก
  • ทรัพยากรหลัก
  • คู่ค้า

รายได้รายจ่าย




ออกแบบ Business Model You


เดี๋ยวนี้เจ้าของต้องมาเป็นแสดงแบรนด์ให้ชาวบ้านรับรู้ ก็ต้องออกแบบด้วย


สรุปว่ามันเยี่ยมจริง